Bedrijvigheid sluit geen functies uit

BLOG
Ruimtelijke ontwikkeling
Projectmanagement
Beleid & advies
Jerryt Krombeen
Stedenbouwkundige bij Gemeente Den Haag
09 juni 2021
Rigide Amsterdam en een zoekend Den Haag, wat dat te maken heeft met de transformatie van het nieuwe wonen-werken, legt stedenbouwkundige Jerryt Krombeen uit. Als strateeg heeft hij inmiddels een gevulde trukendoos paraat die nieuwe gebiedsvorming bewerkstelligt. Benieuwd naar zijn trucs? Lees dan snel verder. 

“Processen klinken misschien saai, maar zijn juist interessant.” En Jerryt kan het weten, want hij houdt zich hier al zo’n zeven jaar mee bezig. Hij is opgeschoven van het ontwerpen met een nadrukkelijk maatschappelijk belang, naar het ontwerpen van processen voor ons aller welzijn. Want in de binnenstedelijke transformaties waar hij zich mee bezighoudt, zijn het altijd anderen die gebouwen ontwerpen. 

“Als ontwerper ben je geneigd om mee te denken, maar nu moet ik soms juist tegendenken, ik vertegenwoordig een ander belang. En tegenwicht bieden moet je geloofwaardig doen.” Dit klinkt nog best abstract, maar Jerryt heeft er een goed verhaal bij. 

Hamerkwartier

Hij heeft negen jaar gestudeerd, maar wat iedere stedenbouwkundige volgens hem moet leren, leerde hij niet in de schoolbanken. Voor het project Hamerkwartier in Amsterdam werd hij gekoppeld aan een senior stedenbouwkundige, vanaf de allereerste tekening was hij bij dit project betrokken. “Een oud industrieel gebied, het ligt heel mooi aan het IJ, aan de noordkant van Amsterdam. Het is een binnenstedelijk bedrijventerrein waar we wonen en werken op een unieke manier gaan mixen.” 

20210507_Afbeeldingen 2

Luchtfoto Hamerkwartier, Gemeente Amsterdam

Onderhandelen

Eerst over die partner: “Hij was ontzettend goed in onderhandelen, stevig in gesprekken, kon ook slim dingen pareren, bereidde gesprekken goed voor, goede gespreksstrategie, rolverdeling good cop, bad cop.” Geen ontwikkelaar kon de onderhandelingen van ze winnen. Dit klinkt als een spelletje – en dat is het ergens ook – maar het is vooral een uitgedacht plan waarin pick your battles centraal stond. “Je moet goed kunnen schipperen, kun je je punt laten varen om een punt te maken?” Want op een bepaald moment was er nul onderhandelingsruimte. Samen vormden de mannen een dreamteam. Maar goed ook, want er stond nogal wat op het spel: het aantal bedrijven op het bedrijventerrein moet verdubbelen en er worden 7000 woningen aan toegevoegd. “Dat verklaart ook de keuze voor woontorens, want het ligt midden in de stad.” 

En ja, hoogbouw heeft grote impact, geeft Jerryt toe, maar in veel plannen is 75% laagbouw of middenbouw. En zo is er ook genoeg ruimte voor groen, voor daktuinen en voor zonnepanelen. “Hoogbouw is niet altijd een oplossing, maar bedrijven moeten op de begane grond, woningen zijn stapelbaar, dus waarom niet deels verticaal?” 

Regie en controle

Al met al een unieke ontwikkeling, vooral ook omdat Amsterdam geen grond bezit. Toch weet Amsterdam zich een rigide positie aan te meten. “Door regie en controle op het proces, op de ontwikkeling van de openbare ruimte en het maken van beleid en gewoon een goed plan. Daarin zit je sturingsmechanisme.” Van tijd tot tijd speel je blufpoker, verklapt Jerryt, maar je succes staat bij de kracht van je verhaal. En je verhaal moet je kunnen onderbouwen met argumenten en onafhankelijk onderzoek. “Het zijn soms ook maar dunne lijntjes, want niet al het beleid is even hard. Bijvoorbeeld wanneer gebouwen niet monumentaal zijn, maar wel beeldbepalend voor een bepaald gebied.” 

Jerryt en zijn collega’s zijn in gesprek gegaan met 100 verschillende eigenaren, erfpachters en 100 verhuurders, maar daar zat ook een aantal kavels bij met grote institutionele beleggers en ontwikkelaars. “Er was een goede krachtenveldanalyse gemaakt, zodat we wisten wat onze houding moest zijn ten aanzien van de verschillende partijen. Dat is dan ook de crux in een transformatiegebied.” Niet alleen in het ruimtelijk ontwerp, maar ook qua proces gaat het echt om maatwerk. 

Binckhorst

Inmiddels zit Jerryt in Den Haag om daar voor transformatiegebied Binckhorst hetzelfde, maar dan anders te doen. Wat hetzelfde is: “De werkwijze en houding met dezelfde ruggengraat, maar als een kameleon pas je je aan je omgeving aan.” Waarbij Jerryt ervoor waakt om met alle winden mee te waaien, zo’n kameleon is hij niet. Je hebt tools in handen, zoals je eigen talenten en gemeentelijke ambities en beleid om op terug te vallen. 

20210507_Afbeeldingen

Luchtfoto Brinckhorst, Gemeente Den Haag

Organische gebiedsontwikkeling

De gemeente is nooit gelijk aan de ontwikkelaar, is zijn mening. Den Haag heeft daar lange tijd iets genuanceerder over gedacht. Zij geloofden in organische gebiedsontwikkeling en nodigden partijen uit om te ontwikkelen. Den Haag heeft eigen grond, maar er is niet voldoende grond om alles op te bouwen wat nodig is. 

Ook voor de Binckhorst geldt dat het vooral tot stand is gekomen door organische gebiedsontwikkeling. Maar Jerryt legt uit waarom dit volgens hem geen gewenste situatie is. “Ik ben meer van regie nemen, als overheid moet je de leiding durven nemen, je vertegenwoordigt een publiek belang. Je moet je keuzes kunnen verantwoorden en beargumenteren. Jij staat boven de markt om zo de beste afweging voor het collectief te maken.” Harder sturen betekent ook voldoende scholen, om maar een voorbeeld te noemen. Je kunt de markt uitnodigen, je kunt hierin ook wat harder sturen. 

Beide belangen

Den Haag hangt nu tussen de oude werkwijze – organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsbeleid – en de vernieuwde aanpak – regie pakken – in. Daarom praat Jerryt ook over een schizofreen systeem. “De vernieuwde houding past goed bij mij.” En ja, dat is voor een aantal mensen best wennen. Maar er zitten ook voordelen aan voor de ontwikkelaar. “Ik ken het belang van de ontwikkelaar ook, ik denk juist mee over hun businesscase.” Zo worden het commerciële belang en het maatschappelijke belang beide gezien. 

Kritische fase bedrijvigheid

De Binckhorst gaat nu een nieuwe fase in. De eerste 5000 woningen worden binnenkort gebouwd, daar worden mogelijk nog eens 5000 woningen aan toegevoegd. En na al die woningen is het tijd voor bedrijvigheid en ja, daar is haast bij. Want door de woningbouw raakt het economisch belang ondergeschikt. “Het is landelijk de tendens dat er wordt ontwikkeld op industrie- en bedrijventerreinen, en eigenlijk verdwijnt de economie langzaam uit de stad. Dus echt goedkope en betaalbare bedrijvigheid, die vinden we steeds minder. Dat komt mede door de druk van de woningbouw, en de bedrijvigheid die we hebben, die is gewoon in rap tempo aan het verkantoren.” Je kunt spreken van ‘scheefwerken’ binnen dat bedrijfsareaal, vindt Jerryt. Waarbij de duurbetaalde economische functies de goedkopere functies verdrijven. Maar voor een weerbare en werkende stedelijke economie is er juist diversiteit nodig. 

Een stad moet functie-inclusief zijn. Bedrijven en de ondernemers maken de stad namelijk rijker en levendiger. En dat is in de huidige discussie die in Nederland alleen over wonen gaat, een onderbelicht thema, volgens Jerryt. Het gevolg: bedrijventerreinen staan onder druk en veel bedrijven komen buiten de stad terecht. Niet alleen verliezen we mooie polders, maar ook de compacte stad. 

Verdubbeling bedrijvigheid

Dat is waar Jerryt zich nu mee bezighoudt. “Bedrijvigheid gemixt met wonen, dat is ongeveer 1/3 van het oppervlak.” 75% van alle bedrijvigheid laat zich namelijk prima mengen met woningbouw. Concreet is dit zijn opgave: “Het aantal bedrijven en arbeidsplaatsen verdubbelen. Er is nu 210.000m2 aanwezig, daar komt 80.000m2 bedrijfsruimte bij. Er zijn nu 5000 arbeidsplaatsen en dat wordt dus verdubbeld.” 

Maar hoe krijg je ontwikkelaars nou mee? Zíj moeten het realiseren. “Wonen wordt gezien als bedreiging, ik zou dat willen omdraaien. Verdien juist geld en realiseer daarmee de bedrijvigheid.” De economie is zeker nog niet verloren, geeft hij aan. “Ik heb nu één concrete ontwikkeling en die levert al 25.000m2 bedrijvigheid op. Er is al een kwart gerealiseerd en dat is er pas één.”

Trukendoos

De trukendoos van Jerryt wordt opengetrokken. Waarbij hij duidelijk aangeeft dat niet hij de bedenker is van al deze trucs. Ze zijn tot stand gekomen door ongewone samenwerkingen. Een samenwerking met de afdeling economie bijvoorbeeld. “Een mix van kennis die resulteert in nieuwe vormen van kennis, concepten en ontwerp.” 

Komen ze:

  • Help met het rondkrijgen van de businesscase van ontwikkelaars. Regel een samenwerking met huurders, zodat zij als coalitie al zijn meters af kunnen nemen. 
  • Kijk hoe je huurders met een lang en kort contract kunt mengen. Als de ontwikkelaar zijn kosten voor 40% heeft gedekt, is zijn risico klein geworden op die exploitatie. Denk aan scholen of zorgvoorzieningen die een contract aangaan voor 30 jaar. Dat versterkt de businesscase en maakt betaalbare huursegmenten mogelijk.  
  • Spaarzaam omgaan met bestaande gebouwen. Alle kosten en leningen zijn afbetaald, dus het gebouw hoeft niet meer maximaal te renderen. Gebruik die eerst om de economie in te vestigen. Denk goed na voordat je die sloopt. “Als er in het Hamerkwartier zulk soort gebouwen werden gesloopt, was de regel dat als een ontwikkelaar een woontoren ging bouwen, hij ook een bedrijfshal moest bouwen van 1000m2, in een betaalbare categorie.” 

Spel spelen

Stedenbouwkundige ben je pas als je procesmatige spellen doorkrijgt en zelf kunt spelen. Hoe hoger in het spel, hoe strategischer je rol. Jerryt is gelukkig wanneer de maakindustrie een prominentere rol krijgt in de ontwikkeling. “Ik ga voor gezamenlijk resultaat, dan hebben we pas echt gewonnen.”

Headerfoto: Maquette Hamerkwartier, Gemeente Amsterdam in samenwerking met Designista