“Wees niet bang om in te grijpen”

Ruimtelijke ontwikkeling
Kirsten Menzel
Strategisch beleidsadviseur Ruimtelijke Ordening bij gemeente Capelle a/d IJssel
25 april 2022

Gemeentes kunnen meer doen om betaalbaar wonen voor iedereen mogelijk te maken. Dat zegt Kirsten Menzel, beleidsadviseur Ruimtelijke Ordening bij de gemeente Capelle aan den IJssel. “Stel gericht op buurtniveau zelfbewoningsplicht in en ga aan de slag met huurteams die de wijk in gaan.”

Kirsten Menzel (38) runde jarenlang een goedlopende drumschool tot ze tien jaar geleden besloot het roer om te gooien. Na studies geschiedenis en bestuurskunde ging ze aan de slag als adviseur in het fysieke domein bij diverse gemeentes. Sinds november 2021 werkt ze als strategisch beleidsadviseur Ruimtelijke Ordening in Capelle a/d IJssel. Vanuit die positie wil ze bijdragen aan maatschappelijke opgaven. Waaronder het huidige schrijnende tekort aan betaalbare huurwoningen.

Gentrificatie

Een paar jaar geleden merkte Kirsten van nabij wat woningnood voor mensen kan betekenen. Als SP-volksvertegenwoordiger in de gebiedscommissie van de Rotterdamse wijk Charlois sprak ze onder anderen gepensioneerden die na een transformatie niet meer konden terugkeren naar hun huis en hun wijk. “Door gentrificatie waren de huren heel erg gestegen. De mensen konden alleen in omliggende gemeenten terecht, ver weg van hun kinderen. Maar ook daar was te weinig geschikte woonruimte voor hen. Heel verdrietig.”

Andere situaties die het probleem schetsen: jongeren wonen te lang bij hun ouders, anderen zitten in te kleine woningen, mensen worden dakloos, huurders die ten opzichte van huiseigenaren een onevenredig deel van hun inkomen aan wonen moeten besteden. Kirsten: “Betaalbaar wonen is geen luxe, maar een basisrecht. Er moet dus iets gebeuren.” 

Prestatieafspraken

In totaal telt Nederland 2,2 miljoen huurwoningen, 28 procent van de totale woningvoorraad. Door sloop en verkoop lopen de aantallen de laatste jaren terug.  Deze ontwikkeling vloeit vooral voort uit overheidsbeleid, vertelt Kirsten. “Door de jaren heen zijn de percentages sociale huurwoningen in de prestatieafspraken van gemeentes steeds verder gedaald. Terwijl de vraag juist is gestegen. En in de vrije sector zijn de huren nóg meer omhoog gegaan.”

Oplossingen

De oplossingen voor de woningnood al even veelsoortig als de oorzaken. Kirsten: “Eén alomvattende oplossing is er niet. We moeten van verschillende kanten naar het vraagstuk kijken. Alleen ‘bouwen, bouwen, bouwen’ is niet voldoende.” Aan algemene uitspraken over marktwerking in de woonsector waagt ze zich niet. Te veel reguleren werkt in elk geval niet, denkt ze. Toch is ze ervan overtuigd dat de overheid meer zou kunnen doen. 

Duidelijkheid geven

Een deel van de oplossing is gelegen in het versnellen van de woningbouw, zegt Kirsten. “Als gemeenten zouden we nog actiever kunnen zijn om nieuwe ontwikkelaars duidelijkheid te geven over procedures, tijdspaden en wat er nodig is om tot realisatie te kunnen komen. Daar ligt een rol voor afdelingen als Ruimtelijke Ordening, Wonen en Vergunningen. Andersom kunnen ook ontwikkelaars daarin actiever zijn.”

Zelfbewoningsplicht

Een andere belangrijke maatregel is volgens Kirsten de zelfbewoningsplicht. “Gemeentes als Amsterdam en Rotterdam hebben dat voor verschillende wijken al ingesteld. Een koper moet daar zelf in een pand gaan wonen. Dat voorkomt dat investeerders panden kunnen opkopen en doorverkopen, met als resultaat vaak dat huren gigantisch stijgen. Andere gemeentes zouden de zelfbewoningsplicht ook moeten instellen, gericht per buurt of wijk.”

Huurteams 

De gemeente Rotterdam heeft een aantal jaar gewerkt met huurteams. Dat is in Kirstens ogen ook een goed middel om het probleem aan te pakken. “Zo’n huurteam kan bijvoorbeeld bestaan uit raadsleden of deelraadsleden die langsgaan bij bewoners en verhuurders. Ze kunnen inventariseren wat er in de praktijk met de huurprijzen gebeurt. De Rotterdamse huurteams constateerden dat er soms onverklaarbare verschillen waren in het toepassen van het puntensysteem, met te hoge huren als gevolg. Daar kan vervolgens op gehandhaafd worden.”

Percentage sociale huur

Kirsten ziet nog een derde optie, waarbij de afdelingen Ruimtelijke Ordening van gemeentes een belangrijke rol kunnen spelen. “Leg bij een nieuw project niet alleen de woonbestemming in het bestemmingsplan vast, maar ook het percentage sociale huur in dat project. Ruimtelijke Ordening gaat tenslotte over de toekomst, over hoop, daar zijn we voor. Die kant van het vak raakt in de praktijk soms te veel ondergesneeuwd.”

Niet bang zijn

Een cruciale rol in dit alles is weggelegd voor gemeenteraden. Uiteindelijk beslissen die over de voorstellen en initiatieven in de gemeente, zegt Kirsten. Ze snapt dat gemeentes ontwikkelaars niet weg willen jagen met een overmaat aan regels, want ontwikkelaars moeten tenslotte aan een project kunnen verdienen. “Maar deze maatregelen – zelfbewoningsplicht, huurteams en hogere percentages sociale huur – zijn goede manieren om de scheefgroei weg te nemen. Onbetaalbare huren dragen niet bij aan het vertrouwen van burgers in de politiek. Daarom zeg ik tegen gemeenteraden: wees niet bang om in grijpen.”