Verpauperd bedrijventerrein wordt parel van Rijswijk

BLOG
Projectmanagement
Marlies Swart
Senior Projectmanager at VINU
24 december 2021

In Rijswijk wordt verpaupering aangepakt door bedrijventerrein Havenkwartier te transformeren tot hét visitekaartje aan de snelweg. En of dat nog niet genoeg is, wordt direct ook Kesslerpark onder handen genomen. 80-90% leegstaande kantoorruimte, dat is goud in tijden van woningnood. Omgevingsmanager Marlies Swart vertelt hoe zij dit managet.

Het Havenkwartier brengt zijn bedrijvigheid in m2’s terug. Van 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte gaan ze naar 65.000 m2 bruto vloeroppervlakte. En de 40.000 m2 die er nu is voor kantoren verdwijnt volledig. De transformatie brengt wonen, werken en recreëren met zich mee. Dat betekent dat er betere tijden aankomen voor de wijkagent, want de verpauperde wijk is een broedplaats voor onrust en dat de aanblik van Rijswijk – vanaf de snelwegen A4 en A13 – erop vooruitgaat. Want zeg nou zelf, dichtgetimmerde panden met graffiti is nou niet echt een lekkere binnenkomer.

Erfenis

“Het is een binnenstedelijk project, je start niet op een leeg weiland, er is dus een omgeving waar je rekening mee dient te houden.” Ondernemers willen in bedrijf blijven en bewoners willen blijvend de snelste route naar huis nemen – dus door het gebied heen. “De infrastructuur is kwetsbaar”, vertelt Marlies. En dan gaat het om meer dan wegen. “De ondergrondse infra is 60 jaar geleden ontworpen. Voor een woonwijk is er bijvoorbeeld een andere rioolcapaciteit nodig dan voor een bedrijventerrein. Extra kosten waarbij je niet direct stilstaat. En is het vanzelfsprekend dat de gemeente hiervoor opdraait …” 

Absorptievermogen gemeenteraad

Iedereen juicht de plannen toe, een enthousiaste gemeenteraad heeft ingestemd! Maar over diezelfde gemeenteraad maakt Marlies zich weleens zorgen. “De gemeenteraad is enorm betrokken en heeft in de afgelopen jaren meer besluiten dan ooit moeten nemen. Vanaf hun zolderkamer tot 02.00 uur vergaderen, en dat naast hun andere werkzaamheden. Het is geen fulltime job, hè. Hoe is het dan gesteld met het absorptievermogen?” Het is niet voor niets dat de projecten opgedeeld worden in verschillende fases om zo de boel nog enigszins behapbaar te houden. Haar vraag aan de raad was: ‘Kan Kesslerpark er ook nog bij?’ De raad reageerde met een positief antwoord. Marlies heeft enorm veel respect voor deze raad die zijn verantwoordelijkheid neemt en niets doorschuift naar het bordje van de volgende raad. 

Kantoorgebouwen transformeren

Kesslerpark, kantoorgebouwen uit de jaren 90, beginjaren 2000, maar tot 90% leegstaand. Een A-locatie, naast het treinstation, winkelcentrum om de hoek … Prima materiaal om te hervormen tot woonruimte. “De vraag naar kantoorruimte is gewijzigd. Er is vandaag de dag veel meer vraag naar kleinschalige ruimte. Hierdoor matcht vraag en aanbod niet meer. In een groot voormalig kantoorgebouw is nu een bedrijfsverzamelgebouw ontstaan met een gezamenlijke koffiebar.” Naast de gewijzigde vraag voor kantoorruimte is de vraag naar woonruimte ook gewijzigd. “Het gaat om betaalbare woningen. De behoefte aan woningen is anders. Er zijn veel meer alleenstaanden. Appartementen, gelijkvloers en met een lift, zijn ideaal.” Kesslerpark is met al zijn faciliteiten een ideale woonlocatie. 

Rijswijk heeft hier al ervaring mee. In de jaren 90 werden de Churchill Torens getransformeerd van kantoor tot woonruimte. Eenzelfde lot ondergaat nu een aantal gebouwen die toen nog moesten verrijzen. 

Constructief overleg

Laten we nog even inzoomen op het Havenkwartier. “Ik ben eerst in gesprek gegaan met de ondernemers, waarom zit je hier, wat vind je belangrijk?” Ondernemers zitten graag aan de snelweg, maar de mogelijkheid voor een borrel na werktijd of een broodje voor de lunch klinkt ook aantrekkelijk, en die verrijking is er nu nog niet. Ze noemt het continue overleg met de ondernemers constructief. Daarom is het zo balen dat de geplande fysieke bijeenkomst half december niet kan doorgaan. “Alle ontwikkelaars zouden hun plan presenteren, een maquette erbij. Het is belangrijk om ook de bijbehorende gezichten te zien en verwachtingen naar elkaar uit te spreken.” De ontmoeting is verschoven naar januari. 

Visuele online rondleiding

Online vergt veel meer voorbereiding, volgens Marlies. “Je kunt het maar één keer goed doen en je kunt minder improviseren. Dat betekent beter regisseren en voorbereiden. We vragen vooraf aan de mondige burgers of aan de BBR [Belangenvereniging Bedrijven Rijswijk]: ‘Waar hebben jullie behoefte aan?’” Slim, want dan weet je bij voorbaat al dat je op de juiste vragen antwoord geeft. Maar online is niet alleen kommer en kwel, het biedt ook voordelen. “Het leuke is wel dat je online meer mensen kunt bereiken.” 

En Marlies wordt er creatief van, want bezoekt de raad normaal gesproken de werklocatie, in Covidtijden is dat wat ingewikkelder. “Het is lastig een voorstelling te maken van een ontwikkeling op papier. Dus met een online-presentatie heb ik veel beelden laten zien van de ontwikkelaars en van hoe het er nu uitziet. Ook heb ik de wijkagent aan het woord gelaten, van hoe is de situatie, wat kom je er tegen? Het doel was direct ook om zoveel mogelijk mensen te introduceren bij de verschillende partijen en zo ook hun verhaal te brengen.” 

Bedrijfsruimte ontwikkelen

Ontwikkelaars gaan niet alleen woningen bouwen op dit terrein, de gemeente is er heel scherp op dat er ook voldoende ruimte blijft voor bedrijvigheid. “De bedrijvigheid verdwijnt niet, die komt ook terug. Het ontwikkelen van bedrijfsruimte is een verplichting.” En ja, dit veroorzaakte wel strijd met ontwikkelaars. Want huizen raak je wel kwijt, die bouwen ze graag, maar wie staat er garant voor de afname van de bedrijfsruimte? “Wij staan niet garant,” zegt Marlies, “maar de behoefte aan ruimte is aangetoond in de vorige fase.” Meerdere intentieovereenkomsten zijn getekend, op naar het vervolg. 

Omwonenden

De omwonenden houdt Marlies natuurlijk ook op de hoogte. En bij vragen weten ze haar goed te vinden, heeft ze inmiddels ervaren. De mensen die tegenover het Havenkwartier wonen zijn blij met de stappen, maar ze hebben geen zin in verrassingen. Logisch. “Ik word ook niet blij van onverwachte werkzaamheden. Mensen willen weten wat er gaat gebeuren.” 

Beter plan

“Je ziet gewoon dat je met elkaar een beter plan kunt maken. Je bouwt relaties op, want projecten kosten tijd. En je moet blijvend investeren in die relaties.” Inmiddels zijn de eerste huizen verkocht en is het contract van Marlies met nog een jaar verlengd. Dat betekent dat haar werkzaamheden ook een nieuwe fase ingaan. “We gaan er nu voor zorgen dat ontwikkelaars hun ontwikkeling doen en informatie verstrekken aan de omgeving. Hebben ze al een participatieplan en kan ik daarbij helpen?”

De beste tip die Marlies nog kan geven aan iedereen in hetzelfde schuitje: “Wat ik leerde van een gebiedsregisseur: intern beginnen is extern winnen. Beter goed gejat …”, lacht ze. “Ook al wil je direct naar buiten, zorg eerst dat je je zaakjes intern op orde hebt, zodat je weet waarmee je naar buiten kunt.”