Ontwikkelen in de modus van de Omgevingswet

BLOG
Duurzaamheid
Wet- & regelgeving
Juliette Verbeek
Projectleider Binckhorst/Trekvlietzone gemeente Den Haag
27 juli 2021
Niet ver van de Haagse binnenstad draait op dit moment een interessante pilot: bedrijventerrein De Binckhorst wordt volgens de principes van de Omgevingswet getransformeerd tot een klimaatadaptieve woon-werkwijk. Projectleider Juliette Verbeek van de gemeente Den Haag leidt het deelproject Trekvlietzone. “Ontwikkelen in de modus van de Omgevingswet betekent zoeken naar de balans in de samenwerking: geven en nemen.”

De Binckhorst, een industriegebied aan de rand van de Haagse binnenstad, transformeert momenteel in een waterrijke wijk voor wonen, werken en ontspannen. Deze herontwikkeling is een van de Haagse pilots voor het werken volgens de Omgevingswet, die in 2022 in werking treedt. Sinds 2018 werkt Juliette Verbeek bij gemeente Den Haag als projectleider van de Trekvlietzone, een van de deelgebieden van de Binckhorst.

Niet alleen stenen stapelen

Juliette heeft als projectleider een duidelijke visie: “Bouwen is niet alleen stenen stapelen, maar een samenhang van heel veel facetten van onze leefomgeving: wonen, werken, sociale samenhang, recreëren en dat op een groene duurzame wijze. Dat probeer ik in mijn dagelijks werk voor elkaar te krijgen. Samen met alle partijen die daarbij betrokken zijn.” 

De transformatie van de Trekvlietzone is een kolfje naar Juliettes hand: naast 1600 woningen in de eerste fase (en later mogelijk nog eens ruim 3000) gaat het om de goede inpassing van het industrieel monument Fokker Terminal, een voormalige luchtvaartschool die nu congreslocatie is, en de ontsluiting van het gehele gebied, waaronder een oud kasteeltje waarnaar De Binckhorst is vernoemd, plus de stapsgewijze ontwikkeling van Waterfront Park, een geheel nieuwe plek voor recreatie. 

Budgetten onder druk

Als wijkoverstijgende opgaves ziet de herontwikkeling van de Trekvlietzone zich geconfronteerd met de energietransitie, het groot onderhoud aan de kades en de ontwikkeling van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV). Bovendien moet deze transformatie plaatsvinden terwijl de gemeentelijke budgetten onder druk staan.

Juliette: “Door de zorg- en welzijnstaken die er de laatste jaren bij zijn gekomen is het budget beperkt. Je kunt je geld maar één keer uitgeven, en zorg en welzijn zijn ook heel belangrijk. Maar de ruimte voor maatschappelijk-culturele voorzieningen is wel erg aan het verschralen. Gelukkig zie ik in de politiek het besef dat deze voorzieningen de smeerolie zijn van een fijne levendige wijk. Samen met mijn team proberen we in ieder geval het maximale eruit te halen voor de Trekvlietzone/Binckhorst.”

Loslaten

Het ontwikkelen in de modus van de Omgevingswet verschilt in Juliettes ogen behoorlijk van de gangbare aanpak.  “Vroeger werkten we met een masterplan, nu is er een meer organische gebiedsontwikkeling. Voor de hele Binckhorst, een behoorlijk groot gebied, is één omgevingsplan gemaakt waarin alleen de grote lijnen vastliggen,” legt ze uit. “Aan de voorkant is niet alles dichtgetimmerd, ook financieel niet. Dat loslaten is eng, maar het maakt wel creatief.”

“Gelukskind”

De nieuwe manier van werken vraagt ook om het leggen van verbindingen en het zoeken naar oplossingen. Dat houdt Juliette wel van. “Ik ben nieuwsgierig, en mensen enthousiasmeren gaat me van nature gemakkelijk af. Ik noem mezelf een gelukskind.” Als projectleider zet ze deze kwaliteiten onder meer in door koppelingen te leggen met andere gemeentelijke domeinen en zo bronnen aan te boren om de kwaliteit ‘haar’ Trekvlietzone veilig te stellen.

Onverwachte uitdagingen

Als niet alles van tevoren vastligt, kunnen er dus ook onverwachte uitdagingen optreden. In het Omgevingsplan van de Binckhorst uit 2018 staat bijvoorbeeld dat de bestaande bedrijven er mogen blijven zitten. Juliette: “Bij de uitwerking van de plannen bleek de geuroverlast van de bestaande asfaltcentrale grote impact te hebben op de woonkwaliteit als we wat hoger zouden gaan bouwen. Uiteindelijk is besloten dat de centrale toch weg moest.”

Vervuilde grond

Een andere opgave – typisch voor dit soort locaties -  is het opruimen van vervuilde grond, het gevolg van de vele auto- en sloopbedrijven die in de Binckhorst gevestigd waren. “Je weet nooit precies van tevoren wat je tegen komt en of het een tegenvaller voor planning en/of financiën is,” zegt Juliette. “Maar Den Haag gaat die uitdaging aan. Er zijn speciale potjes om zoiets op te lossen. De rotzooi wordt opgeruimd. Een mooie leefbare wijk is uitgangspunt.”

Interdiscliplinair

Wat in de Binckhorst en de Omgevingswet-modus duidelijk anders is dan voorheen, is de instelling van een zogeheten Omgevingstafel, dat een standaard onderdeel wordt binnen het omgevingsplan. Dit wekelijkse interdisciplinaire gemeentelijk overleg bereidt beslissingen voor over omgevingsvergunningen voor de lopende projecten. “Mensen van stedenbouw, buitenruimte, mobiliteit, vergunningverlening, gebiedsmanagement, communicatie en planeconomie zitten bij elkaar, maar ook brandweer en het waterschap. Soms schuift een ontwikkelaar of initiatiefnemer aan om een presentatie te geven. Zoiets was voorheen zeldzaam.”

De juiste balans

De Omgevingswet biedt meer ruimte voor ontwikkelaars dan de vroegere wetgeving, benadrukt Juliette. “De sector heeft ook steeds onderstreept dat zij die verantwoordelijkheid aankan. Dat moeten ze nu in de praktijk laten zien. De samenwerking tussen gemeente en de andere partijen in de Omgevingswetmodus is een zoektocht naar de juiste balans. Er wordt veel van de ontwikkelaars gevraagd, wij stellen ons van onze kant meer faciliterend op, bijvoorbeeld door de vele vragen die er gesteld worden zo goed als mogelijk te beantwoorden.”

100 jaar of meer

Ook als het gaat om moeilijk op te lossen zaken, zoals windhinder, denkt de gemeente mee met de ontwikkelaars om goede oplossingen te vinden, stelt Juliette. “Het doel is om uiteindelijk tot een vergunbare omgevingsvergunning te komen. Deze grote projecten staan er voor 100 jaar of meer. De wijk moet een fijn gebied worden, waarbij wonen, werken, ontmoeten, leren en recreëren goed samengaan. Dus binnen deze projecten moet deze mix van functies een plek krijgen. Met andere woorden: het is geven en nemen.”