‘De winst zit aan de voorkant’

Duurzaamheid
Innovatie
Kristel Huisman
Zelfstandig Omgevingsmanager bij Supvice
11 maart 2022

Investeer zo vroeg mogelijk in de omgeving. Daar pluk je in de realisatiefase de vruchten van. Vanuit deze visie werkt Kristel Huisman als zelfstandig omgevingsmanager in diverse bouw- en infraprojecten in de Randstad. “En realiseer je: de omgeving is van ons allemaal.”

“Soms word je als omgevingsmanager pas ingeschakeld als er gedoe is. Omwonenden die in opstand komen, de gemeente die een handhavingsverzoek krijgt en de bouw zelfs stillegt. Maar dan ben je al te laat.” In een paar woorden schetst Kristel Huisman (38) een worst case scenario voor een bouwproject in de realisatiefase. Ter illustratie van hoe het volgens haar wél moet: “Investeren in het begin van het proces.”

Brug

Na verschillende functies in de makelaardij en bij Heijmans en BAM werkt Kristel sinds 2019 als zelfstandig omgevingsmanager voor aannemers en ontwikkelende bouwbedrijven. Als geboren Rotterdamse combineert ze in haar werk een ‘geen woorden maar daden’-mentaliteit met een open houding en de wil om te verbinden. “Of het nu gaat om infra- of bouwprojecten, om tenders of realisatie, de omgevingsmanager vormt altijd de brug tussen extern en intern, tussen de omgeving en de projectorganisatie.”

Haarlemmerolie

Omgevingsmanagement heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een zelfstandige disclipline naast ontwerp en techniek, stelt Kristel. Waar de functie tien tot vijftien jaar geleden vooral bestond uit communicatie, hebben omgevingsmanagers nu een veel bredere rol in het proces, onder meer door het vroegtijdig beheersen van conditionering en het opbouwen en onderhouden van een duurzame relatie met stakeholders. “Haarlemmerolie worden we wel genoemd. Met als doel: een tevreden omgeving voor, tijdens, maar ook na het project.”

Respect van omgeving verdienen

In haar werk ervaart Kristel de veranderingen in de samenleving heel duidelijk. “Burgers zijn veel mondiger geworden. Ze googelen zelf naar inhoudelijke zaken, organiseren zich in de buurt via Whatsapp en hebben vaak korte lijntjes met gemeenteraadsleden of met de wethouder. Die ontwikkeling wordt alleen maar sterker, daar moet je als ontwikkelaar of aannemer rekening mee houden. Dat betekent voor ons als projectorganisatie: respect verdienen en vertrouwen opbouwen. Het belangrijkste daarin is: afspraak is afspraak. Doen wat je hebt beloofd.”

Klantvraag

Niet alleen de wensen en eisen van de omgeving, ook de klantvraag verdient vaak extra aandacht, ziet Kristel. “Vaak blijkt dat de aannemer een bepaalde eis van de opdrachtgever – gemeente, provincie, Rijkswaterstaat – niet goed heeft geverifieerd. De interpretatie is toch anders dan de klant had bedoeld. Het is daarom belangrijk om na de opdrachtverlening daarop door te vragen en alle eisen SMART te maken. Voordat je de realisatie ingaat.” 

Overdracht

Datzelfde geldt in Kristels ogen voor de overdracht van het participatietraject dat de overheid in veel gevallen al met de omgeving heeft doorlopen. “Die overdracht van opdrachtgever naar aannemer is in mijn beleving vaak onvoldoende. In de beginfase van de realisatie zouden we ook samen moeten optrekken naar de omgeving. Daarin moeten we meer investeren.”

Succesfactoren

Wat zijn de sleutels voor succesvol omgevingsmanagement? Openheid en transparantie, weet Kristel. “Vroeg in het proces naar buiten gaan, ook al is nog niet alles bekend. Een relatie opbouwen met de omgeving. Informatie ophalen. Verwachtingen managen. Mijn uitgangspunt is: ‘Bouwen zonder hinder kan niet’. Maar hinder verminderen kan wel. Mensen zeggen vaak: ‘Ik heb geen hinder ondervonden, omdat ik goed op de hoogte ben gehouden.’ Opvolging geven is ook belangrijk, terugkoppelen wat er met feedback is gebeurd. Anders voelen mensen zich niet gehoord.”

Als het moeilijk wordt

Het lastigste, zo ervaart Kristel in de praktijk, is voor bouwers om eerder gemaakte afspraken met de omgeving vol te houden op moment dat het moeilijk wordt. Bijvoorbeeld als er tijd moet worden ingelopen om de planning of een mijlpaal te halen. “Dan gaan soms de oogkleppen op en wordt de omgeving makkelijk vergeten. Maar de omgeving is van ons allemaal. Dat moet realisatie ook voelen. Het moet niet alleen een zorg zijn voor de omgevingsmanager, maar voor iedereen die bij het project betrokken is.”

Werktijden

Bij bouwprojecten in de stad is geluidshinder het meest prominente onderwerp, merkt Kristel. “Bouwbedrijven werken doorgaans van 7 tot minimaal 4. Die werktijden worden door omwonenden niet altijd op prijs gesteld. Vooral niet op zaterdag. Naar mijn mening zouden gemeentes voor zaterdagen niet op dat vroege uur een vergunning moeten afgeven. Het wordt sowieso binnenstedelijk steeds moeilijker uit te leggen waarom er in de bouw niet bijvoorbeeld van 9 tot 6 gewerkt kan worden.”

Faalkosten

Goed omgevingsmanagement is geen garantie op een vlekkeloos project, geeft Kristel toe. “Maar onderzoeken laten zien dat het weerstand tijdens de realisatie kan voorkomen. Daarnaast verkleint het het risico op bezwaren en beroepen tijdens de vergunningsfases. En ook de kans op  vertragingen en faalkosten. Als een project stil komt te liggen, kan dat bij een groot project soms wel oplopen naar twee ton per week. Ik leg daarom altijd de nadruk op anticiperen in plaats van ad hoc brandjes blussen. De winst zit echt aan de voorkant.”