“Bij het proces beginnen”

BLOG
Projectmanagement
Ine van den Hurk & Saskia Bosman
Procesmanager bij P2 en Programmaregisseur bij gemeente Culemborg
18 november 2021

De plannen voor de nieuwbouwwijk Linieveld in Culemborg gingen ruim een jaar geleden flink op de schop. Van 300 naar 430 woningen, mét behoud van de groene kwaliteit van de openbare ruimte - hoe doe je dat? Procesmanager Ine van den Hurk en programmaregisseur Saskia Bosman over mobiliteit, verwachtingenmanagement en het serieus nemen van ieders belang.

Sinds 2019 is Ine van den Hurk vanuit adviesbureau P2 actief als procesmanager voor de ontwikkeling van de Culemborgse woonwijk Parijsch. Vanaf de zomer van 2020 wijdt ze haar aandacht aan de wijk Linieveld, het sluitstuk van Parijsch. “Daar ligt een behoorlijke opgave voor alle partijen,” zegt ze op montere toon. “Want er moeten bijna anderhalf keer zoveel woningen op dezelfde oppervlakte komen, terwijl er tegelijkertijd meer groen en ruimtelijke kwaliteit moest worden toegevoegd.” 

Een belangrijke reden voor de gewijzigde plannen voor Linieveld: de woningdruk. Die is in Culemborg mogelijk nog groter dan in veel andere gemeenten, weet Saskia Bosman, programmaregisseur bij de gemeente en opdrachtgever voor het programma Linieveld. “Culemborg is aantrekkelijk door de gunstige ligging ten opzichte van Utrecht en de goede verbindingen. Daar komt bij: we hebben weinig ruimte om uit- of in te breiden en er is een groot tekort aan kleinere en goedkopere woningen. De woningdruk moet deels door Linieveld worden opgevangen.”


Publiek-private samenwerking

De wijk Parijsch wordt vanaf de eeuwwisseling in stappen ontwikkeld door een publiek-private samenwerking (PPS) van de gemeente Culemborg en Mourik Groot-Ammers BV. Heijmans ontwikkelt het grootste deel van de woningen. De samenwerking liep de voorgaande jaren wat stroef, vertelt Saskia. “Maar Ine kon vorig jaar met een schone lei beginnen. Dat moet ook wel als je de plannen zo ingrijpend wilt aanpassen. We gaan in Linieveld van 300 naar 430 woningen.”

Mobiliteit

Voor Ine was de centrale inhoudelijke vraag: hoe krijgen we zoveel woningen binnen dezelfde coördinaten en voegen we ook nog duurzame en natuurinclusieve kwaliteit toe aan de wijk? “Mobiliteit was de sleutel,” zegt ze. “Wegen en parkeerplekken nemen een heel groot deel van de beschikbare openbare ruimte in beslag. Linieveld wordt daarom een autoluwe wijk. Maar de woningen moeten wel goed bereikbaar en toegankelijk blijven.”

Verwachtingen managen

In de verschillende mobiliteitsscenario’s die nu voor Linieveld worden uitgedacht, staat één ding al vast: in tegenstelling tot de andere wijken in Parijsch hebben bewoners hier straks in principe geen auto bij het huis of voor de deur staan. De fiets wordt de eerste mobiliteitsoptie. “Het is dus belangrijk de verwachtingen van kopers en huurders goed te managen,” stelt Saskia. “Het motto in Linieveld is: ‘je moet eerst struikelen over je fiets’, ” vult Ine aan. “Maar er moeten ook deelauto’s en deelbakfietsen komen, en hubs waar mensen kunnen overstappen op een ander vervoermiddel. En het moet duidelijk worden wie welke faciliteiten gaat beheren.” 

Integraal ontwikkelen

Voor de ontwikkeling van Linieveld is gekozen voor een integrale aanpak waarbij alle partijen aan de voorkant bij het ontwerp worden betrokken: hulpdiensten, afvalbeheer, groenvoorziening, nutsbedrijven, mobiliteitsbedrijven. Saskia: “Deze manier van ontwikkelen kost in het begin meer tijd dan wanneer de ontwikkelaar eerst ontwerpt en de gemeente vervolgens gaat toetsen aan de regelgeving. Maar die achterstand loop je daarna in omdat er minder kans is dat je bij klachten of onvoorziene problemen terug moet naar de tekentafel en de procedures opnieuw moet doorlopen.”  

Samenwerken

Voor beide partijen is de integrale manier van werken best spannend, vertelt Ine. “Ontwikkelaars hebben minder controle, ze moeten vaker wachten op beslissingen van de andere partijen. Voor de overheidspartijen is het juist moeilijk dat ze integraler moeten besluiten. Omdat de kwaliteit van het proces zo belangrijk is, hebben we daar echt tijd en aandacht aan besteed. Ik laat elke partij zijn belangen expliciet maken en onderbouwen. Daardoor kun je elkaar beter begrijpen en het belang van de ander accepteren.”

Geen standaardproducten

Een van de ingewikkelde ingrepen in de plannen voor Linieveld is het huizenaanbod. Saskia: “In de nieuwe plannen voor de wijk willen we niet alleen ruime eengezinswoningen, 2-onder-1-kappers en vrijstaande huizen, maar ook kleinere en goedkopere woningen. Huizen met gevels van 3,90 m, rug-aan rugwoningen, eenlaagswoningen met kap. Dat zijn voor bouwers geen standaardproducten.” 

Innovatie

Hoewel zo’n integrale ontwikkeling niet gemakkelijk is, kan de ruimte voor elkaars inbreng ook innovatie stimuleren, merkt Ine. “Bijvoorbeeld op logistiek gebied. Mourik kwam met slimme voorstellen om het leiding- en graafwerk zo te plannen dat bewoners zo min mogelijk overlast ervaren. Ook brengen zij  toekomstbestendige ontwerpideeën in, waarbij aan de voorkant rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld energiesystemen die aan parkeerplaatsen worden gekoppeld.”


Gemeenschappelijkheid

Bij alle uitdagingen in Linieveld is het belangrijk om als samenwerkende partijen de gemeenschappelijkheid te vinden, vertelt Ine. “Het belang van de gemeente is om de grote woningnood te lenigen in een veilige, prettige, gezonde en toekomstbestendige woonomgeving. Het belang van de ontwikkelaar is om er toch voldoende aan te kunnen verdienen. Ieder belang wordt serieus genomen, alleen dan kom je samen vooruit. Door de ervaringen met Linieveld ben ik er nog meer van overtuigd geraakt dat je met een procesaanpak moet beginnen.”